מאמרים בהיטלי השבחה

מאת ישראל שמעוני, עו"ד
בערר (ועדת ערר ת"א) 85076/11 ‏אלטשולר נ` ועדה מקומית לתכנון ובניה תל אביב (פורסם ב"נבו", ניתן ביום 8.6.2015), נדון ערר שהגישו העוררים על החלטת השמאי המכריע, בעקבות חיוב שהוטל עליהם בגין מימוש בדרך של מכר של נכס. המחלוקת נסובה סביב עניין חישוב היטל ההשבחה. טענת העוררים הייתה כי השטח שעל פיו חושב היטל ההשבחה, חושב ע"י השמאי המכריע בהתבסס על החלטת ועדת הערר שלפי סעיף 12א לחוק התכנון והבניה בענייןאלמגור (ערר תא/5247/09) וכי השמאי המכריע ציין כי ראה עצמו מחויב להחלטה זו גם אם בעבר נהג אחרת. בהתאם לכך חישב השמאי המכריע את השטח הנדון כשטח הכלוא בין קווי הבניין על פי התכנית המשנית.

קישור לפסק הדין ראה מידע נוסף..

מאת ד"ר ישראל שמעוני, עו"ד
בבית המשפט המחוזי בנצרת בשבתו כבית-משפט לעניינים מנהליים, נדונה טענת המערערים - בעלים של שתי חלקות קרקע צמודות במושב בית הילל שבנחלתם בנויה רפת – לפיה לא היה על ועדת הערר למנות שמאי מכריע שיחליט בנוגע לפיצויים המגיעים להם בגין תכנית הפוגעת במקרקעיהם (עמ"נ (מחוזי נצ`) 11737-10-14‏ ‏קורלנדר נ` גד (פורסם ב"נבו", ניתן ביום 12.5.2015).

קישור לפסק הדין ראה מידע נוסף..

מאת ד"ר ישראל שמעוני, עו"ד
סעיף 16 לחוק התכנון והבניה מעניק בידי השמאי המכריע, בידי ועדת הערר או בידי בית המשפט, את הסמכות להפחית מתשלומי הפיגורים אשר הצטברו בתקופת ניהול הליך ההשגה על היטל השבחה.

ראה מידע נוסף..

מאת ד"ר ישראל שמעוני, עו"ד
בעמ"נ (חי`) 12379-02-14‏‏ מצקין נ` הוועדה המקומית לתכנון ובניה חדרה, (פורסם ב"נבו", ניתן ביום 17.2.2015) נדרש בית המשפט המחוזי בחיפה בשבתו כבית-משפט לעניינים מנהליים, לשאלות:

1. האם בנסיבות שבהן ניתנו שתי חוות דעת שונות באופן משמעותי זו מזו, של שמאים מכריעים שמונו על ידי יו"ר מועצת השמאים לגבי היטל השבחה באותה חטיבת קרקע, מוסמכת ועדת הערר להורות על מינוי שמאי מכריע נוסף 
2. האם בנסיבות המקרה הנוכחי הייתה עילה להורות על מינוי שכזה?

ראה מידע נוסף..

מאת ד"ר ישראל שמעוני, עו"ד
האם החלטותיו של השמאי המכריע, בגדר הסמכות שניתנה לו על ידי המחוקק בסעיף 198 לחוק התכנון והבניה, הן בגדר "החלטה אחרת" או "פסק דין"?

ראה מידע נוסף..

מאת ד"ר ישראל שמעוני, עו"ד
בעניין קרתא (בש"א (מחוזי י-ם) 10070/09 קרתא חברה ממשלתית לפיתוח מרכז נ` אלרוב איזור מסחרי ממילא (1993) בע"מ (פורסם ב"נבו", 6.12.2010)), התעוררו כמה שאלות: (א) האם השמאי היה רשאי להכריע בשאלת מועד יצירת החיוב בהיטל ההשבחה או אך בשאלת גובה ההיטל?; (ב) האם הסמכות לדון בשאלת מועד יצירת החיוב מסורה רק לבית משפט השלום בערעור על החלטת השמאי או שהיא מסורה לבית המשפט המחוזי (הדן בענייני פירוק)?; (ג) אם הדבר בסמכות בית המשפט המחוזי של פירוק, מהו אכן המועד הקובע לעניין יצירת היטל ההשבחה – מועד אישור התכנית או מועד פרסומה?; (ד) מה משמעות התחייבות המבקשת בהסכמים עם החברה לשאת בהיטל ההשבחה לעניין תשלום חוב היטל ההשבחה?; (ה) האם היטל ההשבחה חל על המבקשת בהיותה "הבעלים" או המחזיקה" לעניין היטל ההשבחה בשל העובדה כי היא חתמה על ההסכמים עם החברה עובר לאישור התכנית בגינה הוטל היטל ההשבחה?

ראה מידע נוסף..

מאת ד"ר ישראל שמעוני, עו"ד
בעקבות תיקון 84 לחוק התכנון והבניה, שונה מעמדו של שמאי מכריע שונה והוא הפך למעשה לנדבך בטריבונל מעין-שיפוטי העוסק בהיטלי השבחה ופיצויים בגין פגיעה במקרקעין. זאת ועוד, הדיון לפני השמאי המכריע נושא אופי מעין שיפוטי, בדומה לדיונים המתנהלים לפני ועדות ערר מקצועיות, המוקמות בהתאם לחוקי המס ולגביית תשלומי חובה אחרים. היות שמלכתחילה מתמקדת המחלוקת בענייני שומה, העניק המחוקק לשמאי המכריע את הסמכות לקבוע את שיעור ההיטל שאותו על האזרח לשלם לרשות. או אז, פועל השמאי המכריע בקרבה רעיונית לפעולותיו של בורר, כאשר גם על ההליך לפני השמאי חולשים כללי הצדק הטבעי.

ראה מידע נוסף..

מאת ד"ר ישראל שמעוני, עו"ד
כדי להקפיד על הליך ראוי, שקוף ומסודר, על הכרעותיו של השמאי המכריע להתבסס על מידע הגלוי לצדדים כולם, כבכל החלטה שיפוטית, על מנת שיוכלו לטעון טענותיהם ולהגן על עצמם כפי צורכם. החלטות המבוססות על מידע עלום עלולות להביא לטעם נפגם ואינן עולות עם חובת השקיפות החלה על מוסד זה (עמ"נ (מחוזי מרכז) 37365-02-11 עזבון המנוח פרז`י ז`אנה נ` הועדה המקומית לתכנון ובניה נתניה).

ראה מידע נוסף..

מאת ד"ר ישראל שמעוני, עו"ד
למקום הדיון, לביקור בכנס ולדיון בהיעדר צד, עשויות להיות השלכות מבחינת קיומו של הליך שומה וקביעת פיצויים המתנהל בפני שמאי מכריע.

ראה מידע נוסף..

מאת ד"ר ישראל שמעוני, עו"ד
בישיבה הראשונה על הצדדים להציג את כל הנושאים השנויים במחלוקת הנוגעים לגובה היטל ההשבחה או לגובה הפיצויים עליהם מערערים.

ראה מידע נוסף..

מאת ד"ר ישראל שמעוני, עו"ד
תקנות התכנון והבניה (סדרי דין בבקשה להכרעה לפני שמאי מכריע או שמאי ‏מייעץ)‏, התשס"ט-2009 (להלן: תקנות סדרי הדין), מסדירות את דרכי הדיון לפני השמאי המכריע.

ראה מידע נוסף..

מאת ד"ר ישראל שמעוני, עו"ד
סעיף 14(ב) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, קובע כי נישום החולק על גובה ההיטל רשאי לפנות, בתוך 45 ימים מהמצאת השומה או בתוך שנה מהצגת לוח השומה, ליושב ראש מועצת שמאי המקרקעין בבקשה שימנה שמאי מכריע שיכריע בעניין גובה החיוב בהיטל.

ראה מידע נוסף..

מאת ד"ר ישראל שמעוני, עו"ד
ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה הוקמה כגוף מקצועי המתמחה בנושאים כלכליים מכוח חוק התכנון והבניה, ובפרט בנושאי תביעות פיצויים ובקביעת היטלי השבחה. ועדת הערר אינה מוסמכת לדון בתביעות בנזיקין ובקביעת פיצוים נזיקיים. ועדת הערר גם אינה מוסמכת לקבוע מניעות או השתק מלדרוש חיוב חוקי של היטל. בגדר סמכותה של ועדת הערר בענייני היטל השבחה, היא מוסמכת לקבוע אם נעשה חיוב בהיטל השבחה כדין, ואם כן – מה שיעורו. טענות של מצג שווא רשלני או של מניעות יש לברר בתביעה אזרחית ולפי הכללים שנקבעו לגבי מצג שכזה.

ראה מידע נוסף..

מאת ד"ר ישראל שמעוני, עו"ד
שמאי מכריע הוא מעין שופט או בורר בעניין המובא לפניו. על כן, יש להקפיד הקפדה יתרה בעת בחינת קיומו של חשש לניגוד עניינים, בין בטרם מינויו לכהונת שמאי מכריע, ובין לאחר המינוי. מאחר שכל מי שממונה לתפקיד זה עוסק בתחום שמאות המקרקעין זה מכבר, עליו להסדיר את פעולותיו בהליכים השונים שאותם הוא מנהל במסגרת עבודתו השוטפת בטרם יוכל להתמנות כשמאי מכריע. בידי הוועדה המייעצת האפשרות להמליץ לפני השר על הסדרים שונים ועל פעולות לשם מניעת ניגוד עניינים, שעל השמאי לערוך כתנאי למינויו.

ראה מידע נוסף..

מאת ד"ר ישראל שמעוני, עו"ד
שאלת אבעיה, היא הליך משפטי מיוחד במסגרתו פונה לבית המשפט אדם או גוף שהחוק העניק להם סמכות מעין-שיפוטית, על מנת שבית המשפט יחווה דעתו בשאלה משפטית. הגשת אבעיה מותרת אך ורק במקרים שנקבעו בדין. מקרים אלה כוללים פניה של בורר, פקיד הסדר במסגרת הליכי הסדר מקרקעין ועל ידי צד מעוניין או בית משפט השלום במסגרת הליכיפשיטת רגל. החלטתו של בית המשפט באבעיה מחייבת את הצדדים.

ראה מידע נוסף..

מאת ד"ר ישראל שמעוני, עו"ד
בערר (ועדת ערר תל אביב) 85012/14 הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב נ` אלישע רונן, קבעה ועדת הערר כך:
"סבורים אנו גם כי גם במקרה שלפנינו היה על השמאי המכריע לנהוג על פי האמור בהחלטותינו ולא להפחית תשלום לקרן חניה מהיטל ההשבחה. על הדרך הראויה בה על שמאים מכריעים לנהוג כאשר מתקבלת החלטה של ועדת הערר, עמדה בהרחבה ועדת הערר במחוז ירושלים בערר (י-ם) 403/11 חברת י.ש. אבן ישראל בע"מ נ` הועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים (פורסמה בנבו). דברים על כך אמרנו גם בערר קלו לעיל. השמאי המכריע אמנם ציין כי דעתו אינה נוחה עם החלטת ועדת הערר, אך שומה היה עליו לנהוג לפיה ושלא להפחית את התשלום לקרן חניה הקבוע בדין.

ראה מידע נוסף..